TSKB Gayrimenkul Değerleme-Değerleme Uzmanı Ezine Feyza Duru
6 Şubat 2023 günü Kahramanmaraş ve Hatay’da gerçekleşen ve 11 ilimizi derinden etkileyen deprem, ülkemizi ekonomik, sosyal, kültürel ve toplumsal açıdan etkiledi. Gayrimenkul sektörü de konut sahiplerinin ve satın alma planı yapan kişilerin taleplerindeki değişikliklerden etkilenen sektörler arasında yerini aldı.
Gayrimenkul satışları incelendiğinde, insanların müstakil yaşama olan taleplerinde artış olduğu gözlemleniyor. Pandemi dönemi ile birlikte başlayan bu yönelimin, deprem ile birlikte hızını arttırdığı biliniyor. Gayrimenkul satış verileri, önceki yıllar ile karşılaştırıldığında, konut satışlarında azalma yaşanırken; arsa-arazi satışlarında ise artış olduğu görünüyor. Arsa-arazi yatırımlarına olan taleplerdeki bu artışa, konutlardaki değer yüksekliği, konut stoklarındaki azalış, arsa-arazi teslimlerinde (Nisan 2022 tarihinde getirilen yüzde 18 KDV oranı, yüzde 8) vergi düzenlemesi gibi nedenler sebep gösteriliyor. Bunun yanı sıra, deprem sonrası kullanıcıların müstakil yaşama geçiş taleplerindeki artış da etkili oldu.. Deprem sonrasında kullanıcıların arsa-arazi yatırımlarına önem vermelerindeki amacın; arsaları üzerinde tek katlı veya iki katlı müstakil ev yaptırma planları olduğunu belirtebilirim.
Google Trends üzerinden son 5 yıllık verilerin yer aldığı araştırmada, konut tercihi değişimleriyle ilgili olabileceği düşünülerek aratılan kelimelerde (Müstakil Ev, Bahçeli Ev, Villa) deprem sonrası dönem verilerinde keskin bir yükselişin olduğu izleniyor. (Şekil.1) Kişilerin internette konut ile ilgili yaptıkları aramalarda; birlikte yaşanılan apartman dairelerinden ziyade müstakil konutlarda yaşama taleplerinin arttığı, sonuçları ortaya çıkıyor.
Şekil.1: 13.Mart.2018-11.Mayıs.2023 tarihleri arası Google ‘Müstakil Ev’ arama verileri
TÜİK Yapı İzin İstatistikleri verileri incelendiğinde, müstakil yapı sayısının toplam yapı sayısı içindeki oranında artış olduğu görünüyor. Müstakil yaşama olan bu talepteki artış gösteriyor ki geniş kitleler, yaklaşık 50 yıl önce ülkemizde yaygın olan müstakil yapılaşma tarzını, günümüzün apartmanlaşan kentlerine göre daha yaşanılır, güvenli, insan doğasına daha uygun buluyor.
Ülke genelinde müstakil yaşama olan talep artışı en çok Tekirdağ, Kırklareli, Antalya, Mersin, Adana, Sinop, Bartın illerinde öne çıkıyor. Bu bölgelerde arsa-arazi değerlerindeki artışlarla birlikte, müstakil ev taleplerinin de fazlalığı incelenen ilanlarda dikkat çekiyor. Müstakil yaşama olan bu talep artışı, İstanbul ili özelinde incelendiğinde de belirli bölgelerde yoğunlaşıyor. Beykoz, Çavuşbaşı, Reşadiye, Ömerli, Şile, Riva bölgelerindeki arsalara olan talepler oldukça ciddi artışların olduğunu gösteriyor. Aynı zamanda yüksek katlı eski yapılara olan ilgide kısmi düşüşler görünüyor.
Müstakil ev konseptli projelerin hizmet çeşitliliği de kullanıcı tercihlerini etkiliyor. Kent merkezine yakın projelerde sosyal imkanların kısıtlılığı konum itibarı ile telafi edilebilirken, kent çeperlerinde bu sosyal imkanların çeşitliliği gereklilik arz ediyor. Kent merkezinden kent çeperlerine doğru gidildiğinde, projelerdeki açık alan ve bahçe alanı miktarının arttığı gözlemleniyor. Sosyal imkanlar, kent merkezindeki projelerde ortak alan olarak tasarlanıp çözümlenirken, kent çeperlerindeki projelerde ise her konut için ayrı kullanım alanları oluşturuluyor.
Gelişmiş ülkelerdeki yapılaşma tarzları incelendiğinde, müstakil yapılaşma tarzının yaygın olduğu biliniyor. Ancak ülkemizde bu durumun aksine bir yoğunlaşma söz konusu. Günümüzde de hemen hemen her şehrimizde müstakil tarzda konut tiplerinin bulunduğu konut projeleri bulunuyor. Fakat genellikle kent merkezlerine uzak konumlanmaları sebebi ile çalışan kullanıcılar tarafından tercih edilmiyor. Ancak pandemi ile birlikte başlayan uzaktan çalışma imkanı ile birlikte bu durum değişim mevcut. Uzaktan çalışma imkanı olan çalışan ev sahiplerinin ve kiracıların, şehir çeperlerinde konut edinmeleri kısmen de olsa sorun olmaktan çıkıyor. Bu durum sonucunda, kent merkezlerindeki yoğunluğun az olması bekleniyor. Taleplerde yaşanan bu artış ile birlikte müstakil konut tiplerinin genel konut tipleri arasında yaygınlaşacağı düşünülüyor.
Değişen kamusal gereksinimler ile farklı yerleşim yerlerine ihtiyaç duyan kullanıcı grupları, tasarımcıları bu tercih ve ihtiyaçları karşılamaya yönelik yaklaşımlara yönelteceğini öngörüyorum. Önümüzdeki süreçlerde de bu yaklaşım değişikliğinden hareketle, dikey mimari tasarımlardan yatay mimari tasarımlara ağırlık verilen projelerin artacağı düşünülüyor.
